租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，主张出租人承担减付相应租金等违约责任的，人民法院可予支持。

一、汇昌公司系坐落于北京市东城区某房屋的所有权人，该房屋总建筑面积1399.06平米。

二、2006年12月18日，大江南公司与汇昌公司签订《房屋租赁合同》，汇昌公司将该1399.06平米建筑面积房屋出租给大江南公司使用。2009年12月8日，双方又签订《补充协议书》，约定汇昌公司再将建筑面积为60平米的两间房出租给大江南公司。

三、2016年7月1日，大江南公司与京菜根公司签订《房屋租赁合同》，约定大江南公司将上述房屋的正一层、负一层，建筑面积770平方米，出租给京菜根公司作为经营餐饮使用，租金每年98万元（3.48元/平米/天）。

四、后京菜根公司与大江南公司就租赁合同事宜产生纠纷，京菜根公司向法院提起诉讼，其中一项诉讼请求是大江南公司向其返还多支付的租金100143元。京菜根公司主张，双方合同约定的租赁面积为770平方米，但实际上，涉案房屋东北角建筑面积约为12平米由案外人作为酒店大堂使用，西南角约60余平米由案外人作为咖啡厅使用。因此，实际租赁面积少于合同约定面积，大江南公司应向其返还多支付的租金。

五、本案诉讼中，大江南公司认可东北角建筑面积为12平米，但不认可西南角面积为60平米。经法院现场勘验，西南角部分房屋使用面积为51.65平米，加上相应的公摊面积，法院确定该部分房屋的建筑面积为60平米。

六、本案经东城区法院一审、北京市二中院二审，均认为大江南公司应向京菜根公司返还上述12平米及60平米面积所对应的租金，判决退还多收取的租金93400.4元。

鉴于案涉合同明确约定租金标准为每日每平米3.48元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，京菜根公司应当按照实际租赁面积支付租金，根据已查明事实，京菜根公司系按770平米面积交纳租金，但在12号楼一层建筑面积376.56平米中，双方均认可东北角、西南角由案外人使用，上述两部分面积租金应予扣除，故京菜根公司要求退还多支付租金的诉讼请求，于法有据。

一、关于实际租赁面积与合同约定不符情况下承租人可否主张调减租金的问题，取决于合同约定的租金计算方式：

1. 合同约定的租金标准为固定数额，交付房后承租人未在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，法院一般不予支持。

2. 租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，实际租赁面积与合同约定不符，承租人主张调减租金，法院可以予以支持。

二、鉴于上述差异，建议出租人在签署合同时约定固定的租金数额（如直接约定一年租金固定为356万元；而不是约定日租金1元/平方米，一共10000平米，每年租金356万元），避免被承租人以实际租赁面积与合同约定不符为由主张调减租金。

三、如双方对租赁面积产生争议，法院一般会通过现场勘验，或委托测绘的方式予以确定实际租赁面积。