案例一

装修未签书面合同　价款约定不明惹争议

基本案情

2021年11月，经第三人居间介绍，苏某与许某达成约定，许某将其新购住宅（毛坯房）交由苏某进行整体装修，双方未签订书面合同。2021年12月，苏某根据许某房屋状况出具了施工报价单，以微信形式向许某发送，报价单载明施工范围含基础工程（墙面处理）、水电、泥工、木工等，价款合计85000元。

后苏某根据许某提供的设计图纸以及施工要求，对涉案房屋部分墙体进行了拆除、砌墙，苏某于2022年1月又以微信方式向许某发送第二次施工报价单，含拆除、砌墙、电木泥等工时在内合计133180元。后续装修期间，许某陆续以银行转账、现金支付等方式向苏某支付了装修款80000元。

装修工作结束后，苏某自制了一份《许某家工程量》计算表，认定许某家整体装修花费215290元，但许某拒绝支付尾款135290元，因此苏某将许某诉至法院，要求其支付上述款项及逾期利息。

案件审理过程中，法院依原告申请委托鉴定机构对上述工程造价进行司法鉴定，鉴定机构对涉案装修的工程造价鉴定意见为124735.72元。被告许某称双方系固定价合同，不认可鉴定意见与案件的关联性，拒绝向苏某支付超过第一次报价85000元之外的费用。

裁判结果

法院经审理认为，苏某向许某提供了基础装修服务，许某对此予以认可，双方之间依法成立装饰装修合同关系。本案争议焦点为双方之间装饰装修合同是否系固定价合同。双方对2021年苏某制作并向许某发送的施工报价单均认可，该报价单中计算分项面积时均为约数，并非实际测量面积，难以视作最终报价方案，且其整体内容也未体现双方属固定价合同的事实，因此对被告许某的抗辩意见法院不予采信。

双方因装修工程价款约定不明产生纠纷，根据《民法典》第五百一十一条第（二）项规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”第三方鉴定机构依据合同履行地的市场价格及政府定价或政府指导价对涉案工程的造价进行了鉴定并出具《鉴定意见书》，认定涉案房屋工程造价为124735.72元，苏某主张装修工程造价为215290元缺乏依据，许某虽对《鉴定意见书》关联性提出异议，但亦未提交相反证据.

最终，法院认定双方装修工程造价以鉴定意见书为准更符合本案实际，对鉴定结论予以采信，判决许某向苏某支付剩余款项44735.72元。双方就付款期限及违约责任未做约定，法院对苏某请求许某支付逾期利息的请求未予支持。

法官提示

价款是装饰装修合同的重要内容，应由业主及施工方在合同中予以明确约定。装饰装修价款的约定形式可以参照住建部发布的规范性文件《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，约定事项一般应包括预付工程款、工程进度款、工程竣工价款的支付和结算方式，以及合同价款的调整情形等。

价款计算方式可以为总价合同、单价合同或成本加酬金合同，家庭装饰场景下合同通常的计价方式为总价合同或单价合同，前者适用于规模较小、技术难度较低、工期较短的装饰装修，后者适用于实行工程量清单计价的、有一定规模的装修施工。
本案中双方对工程价款未予明确约定，法院依据鉴定报告确定的工程造价依法认定实际工程量。需要注意的是，“包工包料”等措辞只是装修行业的惯用说法，无法作为判断计价方式的绝对依据，约定固定总价方式仍需明确装修范围及项目内容。如果约定固定单价，则需明确材料信息和施工标准，避免发生分歧。

案例二

全包装修“偷换”品牌　装修公司被判赔偿

基本案情

罗某与甲公司于2020年8月签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及《工程预算书》，约定甲公司为罗某全包装修某房屋，总工程款为28万元。罗某按合同约定于8月3日、4日向甲公司支付55%的工程款共计15万元。双方明确约定了室内定制家具、橱柜、浴室柜等的家装品牌，并到该品牌专营店确认颜色。

但安装家具过程中，罗某发现门板颜色与店内挑选的不同，要求甲公司提供定制家具的合同及发票，甲公司无奈承认定制家具并非该品牌。

后罗某发现此前约定的卫生间淋浴房品牌同样被替换，遂联系甲公司，甲公司承诺为罗某更换但未履行。此外，甲公司未按合同约定时间完成装修工程，室内门、橱柜门安装、客厅墙面粉刷等多项工序均未按期完工。于是罗某将甲公司及其法定代表人郭某诉至法院，要求二被告退还上述工程项目对应合同款，并支付违约金。

裁判结果

法院经审理后认为，履行合同不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损方根据标的性质以及损失大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

根据罗某提交的施工协议、工程预算书、完工情况、现场情况及双方沟通记录等证据材料，针对本案合同中部分项目原告指出的部分细项，如甲公司确存在采用其他品牌代替双方约定品牌建材的情形，属于履行合同不符合约定或不符合可供实际使用的基本标准，因此罗某可以要求甲公司以减少价款的方式承担违约责任。

罗某在案件审理过程中未对该部分申请鉴定，故法院综合在案证据，酌定甲公司就前述争议项目应予减少10536元价款。室内门、橱柜门安装等项目，甲公司应履行而未履行，亦应退还该部分款项，法院确认该部分工程对应金额为19280元。合同约定应完工时间为2020年11月2日，逾期后经罗某多次催促甲公司仍未完成，罗某被迫寻找第三方完成后续工作，法院确认延误工期124天，按照合同约定违约金共计17440元，甲公司应予赔偿。

法官提示

装修时选购家具，品牌是业主极为重要的考量因素，因为这涉及到家具的耐用程度等质量指标。质量问题是装饰装修工程的关键所在，也是大多数装饰装修合同纠纷的核心争议点。

在此提示，业主签订装饰装修合同时应注重对工程质量的约定和监督，主要从以下几方面入手：

一是要明确工程标准。施工合同对施工过程中的各项工艺及选材选品的约定应清晰、具体，如果要求装修公司代买建材和家具的，要尽量固定产品的品牌、型号及替代品。同时还应明确约定工程验收办法和验收标准，以防在工程结算时出现争议。

二是要积极取证维权。施工过程中，涉及建材采买等关键环节，业主应加强监督、主动参与或要求施工方提供票据等对选材情况加以佐证。一旦发现质量不合格，要做好证据留存，特殊情况下先行鉴定后再自行修理、重新定作，便于后期理赔。

三是要约定质保期。根据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定，在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。建议业主在签订合同时就质保期进行明确约定，确保房屋出现质量问题后及时有效维权。

案例三

装修超期致业主无法入住　装修公司被判承担租房费用

基本案情

王某与某装饰设计公司于2020年5月28日签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由装饰设计公司给王某位于昌平区某房屋进行装修，包括完成水电改造及铺砖、吊顶、粉刷等工作，约定整体工程于2020年9月17日开工，于2020年11月22日竣工，工程造价53300元。

2020年11月，王某催促装饰公司尽快完成装修，但公司未有明显进展。2021年5月16日，涉案房屋装修基础部分仍未完工，王某遂另行委托他人完成未完工部分。

另外，因无法如期入住，王某于2020年3月23日至2021年5月21日不得不租房居住，花费12600元。于是王某诉至法院，要求装饰设计公司承担2021年2月至5月期间租房费用。

裁判结果

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告提交的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，结合当事人的陈述可以确认王某与装饰公司签订了装饰装修合同，内容不违反法律法规的规定，合同合法有效。合同约定了工程期限，各方应依约履行。装饰公司未能如期完成工程，构成违约。王某主张赔偿租金损失，并提供了租赁合同予以证明，其主张有事实和法律依据，应予以支持。最终法院支持了王某关于赔偿租金的全部诉讼请求。

法官提示

由于装饰装修工程需要满足业主个性化需求，不易标准化。施工过程中，施工方会根据业主需求随时修改设计，所以很难精确预估施工期限。另外，承包方由于业务获取具有高度不确定性，为了获取利益，他们会尽可能多地承接业务而往往忽略能否如约完成施工的问题，从而导致装修项目施工超期完成的情况频发。

在此提示，装修公司承接业务时需客观评估自身承载能力，不盲目接洽，并在签订合同时全面评估施工可能发生的情况，合理确定施工期限，一旦超期施工将面临违约金赔偿。

此外，业主在选择装修公司时，不能轻信其不合理的工期保证。为避免可能遭受的损失，并保证在超期后能得到及时救济，签订合同时需详细约定工程超期条款，包括工期起止时间、超期违约金的计算方法等。为如期完成施工，建议业主为施工方提供必要的便利和帮助，比如和物业等部门做好沟通，方便装修人员进出小区，做好通水、通电等。

·装修过程中经常会出现各种增项，导致成本超支。也有一些业主反映，因为邻居的装修，给自己造成这样那样的困扰。那么，装修过程中，哪些“该为”，哪些“不该为”，如何避免装饰装修给自己和他人造成损失？

案例四

施工增项未作明确约定　业主无需支付对应价款

基本案情

2021年4月，某装修公司与胡某签订施工合同，约定胡某将其所有的某房屋的装修工程交由装修公司施工。合同对工程工期、施工项目、工程预算、工程款给付方式进行了约定。施工过程中，双方因开工日期延误、一阶段工程验收、洽商增项等原因多次发生纠纷，工程结束后，双方又就工程价款给付产生分歧。胡某已向装修公司给付首付款及部分增项款38156元，按装修公司计算主张尚欠付尾款28066元，装修公司向胡某催要该部分工程款未果，遂将胡某诉至法院。

胡某辩称，装修公司主张的部分增项为恶意虚假增项，包含沙子水泥1500元、抹灰1400元等，合计3580元，就上述增项事前装修公司未告知胡某，也未约定价格，胡某不予承认。此外，胡某还主张装修公司在施工过程中长期在房屋壁挂炉上堆放施工材料造成壁挂炉污损，要求扣除清洗费500元。

裁判结果

法院经审理后认为，装修公司和胡某签订的施工合同合法有效，各方均应全面履行自身义务。关于争议增项，合同约定“施工期间本合同约定的工程内容如需变更，双方应当协商一致，共同签订书面变更协议，同时调整相关工程费用及工期”，现公司未提交证据证明胡某主张应予扣除的增项已经双方协商一致，应承担举证不能的责任，故胡某主张扣除该部分增项3580元的抗辩意见法院予以采信。最终，法院判决胡某向装修公司支付剩余装修款23986元。

法官提示

因工程价款结算产生争议的案件中，常见争议焦点即增项问题，包括增项的有无、具体内容以及对应的价款金额。增项属于对装饰装修合同的变更，遵循合同变更的一般原则：当事人协商一致可以变更合同，但对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。

装修公司作为主张增项存在的一方，依法应当承担举证责任，在双方合同明确约定增项需签订书面合同的前提下，若胡某对增项存在异议，装修公司只有提供双方针对增项的书面补充协议，主张的增项价款才能获得法院支持。

法官提示，合同双方在履行过程中对有关施工内容的变更、洽商等必须约定明确且尽量采用书面形式确认，对于双方的口头沟通及时以照片、视频、微信记录、电子邮件、短信等方式进行保存。对于业主方而言，为限制施工方随意增项导致成本的不当增加，应在合同中设定针对增项的形式要件，如约定“实际施工过程中出现增项，增项应以双方签字确认为准，最终根据实际工程量结算”等类似条款。

案例五

改动承重墙被行政处罚　业主与装修公司均需担责

基本案情

赵某与装修公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，由该公司设计图纸、包工包料进行装饰装修。施工过程中，厨房门的承重墙被改动。后昌平区住建委作出《责令改正通知书》《行政处罚决定书》，要求赵某对被拆改的承重墙进行整改，并因赵某擅自变动房屋建筑主体结构，对其处以罚款。赵某按要求对墙体进行还原加固，为此支付了11000元，并缴纳罚款80000元。于是赵某将装修公司诉至法院，要求公司赔偿还原加固费用、罚款和修复损失。

装修公司辩称，赵某要求工长拆改承重墙，但根据合同约定，拆改承重墙不属于施工范围，因此公司不应承担责任。

裁判结果

法院经审理后认为，赵某和装修公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。施工过程中，厨房门的承重墙被改动，对此作为发包方的赵某应当是知晓且同意的，其称对于改动不知情明显与常理相悖，因此其对于损失的发生存在过错。装修公司作为专业装饰装修企业，应当知道未经法定流程不得擅自拆改承重墙，但其仍然进行拆改，因此其对于损失的发生亦存在过错，应承担相应的赔偿责任。工长属于装修公司工作人员，其在工作过程中的行为后果理应由该公司承担。对于赵某支出的罚款及还原加固费用，法院根据双方过错程度，酌定由装修公司承担50%的赔偿责任。赵某主张的厨房门和垭口损失以及墙面装修恢复费用，法院结合双方过错程度并考虑实际价格，酌情予以支持。最终法院判决装修公司赔偿赵某损失罚款40450元、还原加固费用5500元、厨房门和垭口损失700元、墙面装修恢复费用200元，共计46850元。

法官提示

装修过程中，违章搭建、垃圾乱堆等不文明现象时有发生，为自己及邻里日后生活埋下安全隐患。对此，《中华人民共和国民法典》第九百四十五条规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。另外，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人在装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

对于业主在装饰装修活动中应注意哪些事项，《住宅室内装饰装修管理办法》进行了相关规定。住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。

此外，物业公司在业主装修过程中要依法履行告知、巡查、制止、报告等监管责任，发现违规装修情况及时制止，在制止无效情况下，应当向规划、城管等行政管理部门报告。

装修过程中，若其他业主发现类似问题，可以向物业公司反映，物业未尽提示义务或未及时制止的，应对行为人违法装修造成他人损失的，承担一定的赔偿责任。

案例六

改造地暖致使楼下变“危房”　业主因不当装修被判赔偿邻居损失

基本案情

2020年3月，业主吕某取得了其所在小区物业公司的《装修许可证》并签署《装修提示》，其中注意事项包含“禁止破坏或拆除原室内一切防漏涂层或防水胶带，如需重新做地面或墙体的装修，必须先做好防水、补漏工作。”后吕某开始对房屋进行地暖改造。楼下业主刘某发现自家房屋楼板有裂缝，于是通知物业公司要求吕某停止施工。半年后，刘某发现楼上水顺着楼板裂缝漏到自家房屋内，造成财产损失，故将吕某诉至法院，要求其终止地暖改造，修复顶板裂缝并赔偿相关损失。

吕某辩称，刘某楼板出现裂缝后装修已停工，并向物业申请关闭水阀、电闸，物业将自来水上水总阀门打开且停电，导致入户门门厅的一个自来水水管没有堵上。

案件审理过程中，原告刘某与被告吕某申请对刘某房屋楼板受损与吕某房屋改装地暖之间是否存在因果关系以及参与度进行鉴定。鉴定意见为：改装地暖的施工行为会导致房屋顶板产生裂缝或使楼板既有裂缝扩展；具体参与度无法确定。后被告吕某申请对刘某房屋顶板裂缝对楼板安全性影响进行鉴定。鉴定意见为：对房屋餐厅部分顶板、房屋起居室（客厅）部分顶板的安全性鉴定为显著影响承载能力，必须及时或立即采取措施。

裁判结果

法院经审理后认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告吕先生同意终止改装地暖，法院对此不持异议。根据鉴定报告，吕某改装地暖的行为对原告房屋顶板的损坏具有过错。顶板作为房屋的一部分，顶板的损坏必然直接影响房屋品质，给房屋质量造成缺陷损失，法院综合考虑市场行情、顶板实际受损情况、过错程度等因素，酌情确定原告房屋质量缺陷损失数额。关于原告主张因漏水造成的损失，由于吕某对入户门门厅的自来水管未及时进行封堵，故应当对本次漏水事件承担主要责任。关于原告主张因房屋无法居住使用造成的损失，因顶板损坏必然直接影响原告在该房屋内的居住使用，故对于原告的该项请求，法院予以支持。

最终法院判决吕某立即终止对其房屋改装地暖的行为；修复刘某家顶板裂缝，赔偿其房屋质量缺陷损失150000元、因漏水造成损失12600元以及无法正常使用房屋造成的损失，按照每日180元的标准，自无法使用房屋之日起计算至实际修复房屋之日止。

法官提示

住宅内的装饰装修是业主作为区分所有权人，对其专有部分行使专有权的形式之一。业主装饰装修房屋虽然是对其专有部分的改造，行使的是专有权，但是由于业主的专有部分与其他业主的专有部分以及全体业主的共有部分紧密结合或相邻，实践中常常构成妨害或侵害其他业主的建筑物区分所有权，引发邻里矛盾。

在此提示，业主在装饰装修时须尽到审慎的注意义务，防止因装修施工损害邻居的权利。

一是提高文明装修意识，在装修时严格遵守相关规定，减少对邻居的干扰，注意做好防水，对卫生间和厨房的防水进行闭水实验，避免漏水影响楼下住户，合理安排施工时间，降低噪音、减少污染。装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。

二是良好有效沟通，装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞，渗漏水、停水停电、物品毁坏以及公共设施损坏损失等，装修人应当及时修复、积极赔偿。如果产生邻里纠纷，应当及时做好沟通，秉持着彼此理解、互相尊重的理念予以积极解决。

三是保留好重要证据，被侵权方应当将其房屋受损情况、与过错方的协商记录予以固定。双方尽量采用书面方式对达成的赔偿协议进行明确，避免后续纠纷的发生。